Czy można sprzedać nieruchomość po wszczęciu egzekucji?

Postępowanie egzekucyjne jest trudnym procesem dla dłużnika. Wiąże się z wieloma ograniczeniami i może wywołać stres. W przypadku większych długów zobowiązani często zastanawiają się, co zrobić, aby uchronić swoje nieruchomości przed zajęciem. Wszystko dlatego, że obawiają się sprzedaży swojego majątku po niższej cenie w trakcie postępowania egzekucyjnego. Jakie prawa ma dłużnik do nieruchomości po podjęciu działań przez komornika? Czy istnieje możliwość jej sprzedaży, a jeśli tak, to jakie wiążą się z nią ograniczenia?

W celu udzielenia odpowiedzi na te pytania należy wskazać, że co do zasady momentem, w którym nieruchomość zostaje zajęta, jest chwila otrzymania przez dłużnika wezwania do zapłaty długu. W każdym razie zajęcie jest skuteczne z chwilą jego wpisu do księgi wieczystej (jest to szczególnie istotne w stosunku do dłużnika nieznanego z miejsca pobytu czy osób trzecich). Również wcześniejsze uzyskanie wiedzy na temat egzekucji z nieruchomości powoduje, że od tego momentu jest ono skuteczne w stosunku do konkretnej osoby.

Czy istnieje jednak różnica pomiędzy wszczęciem egzekucji a zajęciem dla zamiaru sprzedaży takiej nieruchomości? Co do zasady nie. Rozporządzenie nieruchomością oznacza zarówno płatne (np. sprzedaż), jak i nieodpłatne (np. darowizna) zbycie nieruchomości, a także jej obciążenie ograniczonymi prawami rzeczowymi (na przykład służebność, hipoteka, użytkowanie). Tym samym rozporządzenie zajętą nieruchomością jest możliwe nawet w trakcie działań komornika. Należy jednak zaznaczyć, że taka czynność nie ma wpływu na bieg postępowania egzekucyjnego, która będzie się toczyć dalej tak, jakby do zajęcia w ogóle nie doszło.

Z tego względu w rzeczywistości sprzedaż nieruchomości może okazać się nieopłacalna. Mało kto będzie bowiem chciał kupić dom czy mieszkanie w stosunku do której egzekucja cały czas się toczy. Skuteczne pozostaną również wszystkie wcześniejsze czynności. Jeśli ze sprzedaży pozaegzekucyjnej uda się uzyskać sumę potrzebną do zaspokojenia wszystkich wierzycieli, to kupujący nie będzie miał problemów. Sprzedający być może, po dokonaniu niezbędnych spłat, pozostanie w posiadaniu części pieniędzy.

Problem pojawi się, jeśli nawet po sprzedaży nieruchomość dalej pozostanie zadłużona. W takiej sytuacji nabywca w dalszym toku postępowania egzekucyjnego będzie występował jako dłużnik rzeczowy. Z jakimi skutkami wiąże się to dla niego? Przede wszystkim może okazać się, że zapłaci on podwójnie. Możliwe jest utracenie przez niego zarówno pieniędzy wpłaconych na poczet transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, jak i samej zakupionej nieruchomości. W tym przypadku nie istnieje możliwość wystąpienia z powództwem przeciwegzekucyjnym na podstawie artykułu 841 kodeksu cywilnego.

Jakie skutki dla nabywcy będzie miała licytacja nieruchomości? Wyłącznie nabywca w drodze licytacji komorniczej przeniesie na kupującego prawo własności bez jakichkolwiek obciążeń, zarówno osobistych, jak i rzeczowych. Jeśli więc poza tym procesem ktoś decyduje się na zakup zadłużonej nieruchomości, to powinien dokładnie przeanalizować treść księgi wieczystej i upewnić się, że cena sprzedaży wystarczy na zaspokojenie całego długu. Istnieje jeszcze ryzyko, że dłużnik osobisty nie przeznaczy ceny uzyskanej ze sprzedaży na ten cel. Zabezpieczyć przed taką ewentualnością można się poprzez uwzględnienie tych okoliczności w akcie notarialnym.

Każdorazowo przed zakupem nieruchomości, nawet jeśli nie jesteśmy specjalistami w dziedzinie prawa, należy dokładnie prześledzić treść księgi wieczystej nieruchomości, w tym w szczególności działu IV. Dodatkowo trzeba pamiętać, że po zajęciu nieruchomości niemożliwe będzie wpisanie hipoteki umownej, a hipoteka przymusowa będzie zaspokajana dopiero w 9 bądź 10 kolejności.

Również w kontekście osoby zadłużonej proces sprzedaży nieruchomości nie jest prosty i powinien zostać przeprowadzony bez pośpiechu. Najważniejsze żeby kwota transakcji sprzedaży nie różniła się znacząco od jej rzeczywistej, rynkowej ceny. Szczególnie uważać należy na oszustów, którzy pod pozorem chęci pomocy zaoferują cenę kilka razy niższą niż ta, która należałaby się w normalnych okolicznościach. Można również spotkać się z dobrymi ofertami, które warto rozważyć. Należy też pamiętać, że nieważne są także rozporządzenia przynależnościami i częściami składowymi nieruchomości po dokonaniu jej zajęcia.

Zajęcie komornicze nieruchomości to skomplikowany proces, który przysparza wielu wątpliwości. Sprzedaż nieruchomości, w stosunku do której toczy się już postępowanie egzekucyjne, może okazać się utrudniona. Z drugiej strony w niektórych stanach faktycznych transakcja może okazać się warta rozważenia. Każdorazowo należy dokładnie upewnić się co do korzyści płynących z zakupu takiego domu czy mieszkania. Transakcja może okazać się ryzykowna. Stosując się jednak do porad przedstawionych powyżej można świadomie podjąć decyzję na temat takiej inwestycji i jak najlepiej zabezpieczyć swoje prawa.